Next Page »

Рядом с Симферопольским шоссе началась реализация проекта строительства складского комплекса класса «А».

Работы на участке в 4,4 га ведет компания «МонтажСтрой», которая собирается воплотить задуманное в жизнь в IV квартале текущего года (первая фаза строительства). За это время на территории вырастут складские помещения площадью 22 000 кв. м. и встроенный административно-бытовой корпус площадью 5 000 кв. м.

В общей сложности в реализацию проекта будет инвестировано около $30 млн. В данную сумму входит не только возведение объектов, но и организация заезда с Симферопольского шоссе.

За прошедший год объем инвестиций в складскую недвижимость вырос почти в два раза – до уровня $1,2 млрд., констатируют аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank, подводя итоги уходящего года. Рекордно высокие объемы поглощения, дефицит готовых к въезду объектов, повышение качества строительства, а также стабильный рост ставок аренды делают складские объекты все более привлекательным инвестиционным продуктом.

В 2013 году было осуществлено несколько крупных инвестиционных транзакций: приобретение группой БИН складского объекта в Томилино и портфеля компании MLP, покупка завода Tinkoff компанией «А+ Девелопмент», покупка компанией «Аквион» здания в складском комплексе «ПНК-Внуково», а также приобретение компанией RB Investздания в складском комплексе «ПНК-Чехов – это почти 15% от общего объема инвестиционных сделок в сегменте коммерческой недвижимости.

Объем сделок и доля инвестиций в складскую недвижимость 2011,2012,2013

2011 2012 2013 F
Объем сделок по приобретению объектов складской недвижимости, млн $ 594 620 1 340
Доля инвестиций в складскую недвижимость, % 6,3% 9,4% 15,8%

Источник: Knight Frank Research, 2013

Примечание: на днях стало известно еще об одной сделке по приобретению инвестором складского комплекса в московском регионе, завершение которой планируется до конца года, в связи с чем данные были скорректированы.

Важным трендом на рынке качественной складской недвижимости России в 2013 году стало увеличение активности в регионах – на Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар и Ростов-на-Дону пришлось более 80% всего объема поглощения в региональных городах (без учета московского региона Санкт-Петербурга и Ленобласти). Важно отметить начало развития рынка качественной складской недвижимости в Дальневосточном регионе. В 2014 г. к вводу в эксплуатацию запланировано несколько складских объектов классов А и В общей площадью порядка 40 тыс. кв. м. Активный спрос на складские комплексы в регионе позволяет ожидать заполнения проектов арендаторами еще на этапе строительства. Однако значительного увеличения доли инвестиционных сделок с региональными объектами в ближайшие несколько лет не произойдет, отмечают аналитикиKnight Frank, поскольку при низкой ликвидности уровень риска остается высоким.

В целом по России общий объем сделок по аренде и покупке качественных складских площадей составил порядка 1,9 млн кв. м, из которых 70% пришлось на столичный регион, 18% на Санкт-Петербург, 12% на другие регионы. В московском регионе объем поглощения качественных складских площадей достиг очередного исторического рекорда: в 2013 г. было арендовано и куплено почти 1,5 млн. кв. м. Основной спрос (около 70%) на региональные складские площади предъявляют торговые компании (операторы online и offline торговли, дистрибьюторы). Около 20% арендуют и покупают производственные компании, остальные 10% приходятся на логистических операторов.

Средний размер сделки в московском регионе вырос до 18 тыс. кв. м, против 11 тыс. кв. м в 2011 году и 13 тыс. кв. м в 2012 году. Объем сделок по покупке конечными пользователями удвоился за год, составив почти 600 тыс. кв. м по всей России (из них около 400 тыс. кв. м в московском регионе). Такое увеличение произошло за счет большого размера сделок, их количество при этом практически не изменилось по сравнению с 2012 г.

Уходящий год наглядно показал, к каким изменениям на рынке складской недвижимости могут привести изменения в транспортном регулировании. Ограничение движения грузового транспорта внутри МКАД привело к тому, что компании, оперирующие в Москве, стали рассматривать склады в непосредственной близости от нее, а арендаторы, которые обслуживают со своего дистрибуционного центра несколько городов, напротив, были заинтересованы объектами в районе Московского Малого кольца. Ожидаемое строительство ЦКАД должно улучшить транспортную ситуацию, однако, эти изменения произойдут с временным шагом – в 2-3 года. Уже сейчас выросли в цене участки, расположенные у шоссе, где ведется активное строительство. Наиболее востребованными направлениями со стороны арендаторов и покупателей складов являются Ленинградское шоссе, а также южные и юго-западные направления: Минское, Киевское, Симферопольское и трасса М4 «Москва-Дон».

В следующем году ожидается сокращение спроса до уровня 1 млн. кв.м, при этом объем ввода в эксплуатацию будет находиться на рекордно высоких отметках: на 2014 год заявлено к строительству около 1,7 млн кв.м качественных складских объектов, из которых, по оценкам Knight Frank, будут построены и введены в эксплуатацию порядка 950 тыс. кв. м. Однако вероятнее всего доля вакантных площадей не превысит 5%. Возможно появление отдельных географических зон, где ситуация может отличаться от средней по рынку. Как, например, в северном направлении, где будут введены в эксплуатацию порядка 45% от всех строящихся складских помещений.

Запрашиваемые ставки аренды оставались стабильными в течение года – на уровне 135–140 $/кв. м/год. При росте курса доллара по отношению к рублю мы, вероятнее всего, увидим сокращение номинированных в долларах арендных ставок до уровня 130–135 $/кв. м/год. При этом стоит отметить, что становится больше рублевых договоров аренды. Стала еще более заметна дифференциация ставок в зависимости от местоположения объекта: в начале года мы наблюдали рост ставок на склады в непосредственной близости от МКАД на 7%-10%. Кроме того, в зависимости от направления ставки могут отличаться на 10–15%: транспортная ситуация на восточных трассах сложнее, чем на севере и юге.

Доходность инвестиций в складские объекты составляет примерно 11-12%, средний срок окупаемости склада – около 9 лет. Для премиальных объектов офисной недвижимости доходность находится на уровне 8,5-9%, торговой – 9-9,5%, констатирует директор по офисной и складской недвижимости Knight Frank RussiaCIS, Вячеслав Холопов.

Ситуация на складском рынке в последние годы складывалась очень удачно для инвестора, который рассматривает объекты или с высоким риском и высокой премией за него, или объекты, которые будут приносить стабильный доход. Доходность складских объектов несколько выше, чем для объектов офисной и торговой недвижимости, но эта разница не покрывает более высокие (часто по субъективной оценке) риски, а стабильный доход намного проще получать с премиального офисного объекта или высококачественного торгового центра. Но за последние несколько лет ставки аренды на складские объекты, достигнув довольно высокого уровня, стабилизировались: за последние 1,5 года они не претерпели значительных изменений. Доля вакантных площадей для складов класса А уже более двух лет сохраняется на уровне менее 2%. Кроме того, наблюдался стабильно растущий спрос со стороны как российских, так и иностранных игроков. Таким образом, рынок стал более «понятным» для инвестора.

Вячеслав Холопов, партнер, директор по офисной и складской недвижимости, Knight Frank Russia & CIS: «Уходящий год снова демонстрировал рекорды, которые вряд ли удастся превзойти в ближайшие несколько лет. В 2014 году мы также увидим дальнейшее развитие складской недвижимости в регионах, причем преимущественно благодаря усилиям локальных девелоперов.  Благодаря активному спросу доля объема сделок в регионах может вырасти до 20% от общего объема поглощения. При этом в московском регионе ожидается максимальный за всю историю рынка годовой объем ввода в эксплуатацию современных складов".

В первом квартале текущего года спрос на складские помещения в московском регионе в три раза превысил объем нового предложения. Об этом говорится в исследовании компании S.A. Ricci.

По данным экспертов, за три месяца в эксплуатацию было введено около 120 тысяч квадратных метров качественных складов. В свою очередь, объем сделок аренды и покупки превысил 350 тысяч "квадратов", что в два раза больше показателя за первый квартал 2011 года и на 17 процентов больше, чем в четвертом квартале прошлого года. По мнению аналитиков, дефицит складских площадей будет удовлетворен не раньше следующего года.

Согласно обзору, общее предложение складов класса А в московском регионе в настоящее время составляет 4,97 миллиона квадратных метров, класса В - около 4,5 миллиона "квадратов". До конца этого года намечен ввод в строй более 900 тысяч квадратных метров, однако реальные объемы строительства, по прогнозам специалистов, составят 610-650 тысяч квадратных метров.

Доля вакантных площадей в сегменте складов класса А составляет около 1 процента (для введенных в эксплуатацию объектов). В складах класса В в среднем по рынку свободно 3-5 процента помещений, в строящихся объектах, запланированных к вводу в 2012 году, доступно около 40 процентов площадей.

Средняя арендная ставка для складов класса А составляет около 135 долларов за квадратный метр в год (без НДС и операционных расходов). При этом в отдельных проектах, расположенных вдоль наиболее востребованных направлений, базовые ставки аренды доходят до 150 долларов за "квадрат". В сегменте складов класса B ставки аренды сопоставимы со стоимостью аренды в объектах класса А.

По информации компании Praedium Oncor International, в январе-марте в московском регионе было введено в эксплуатацию 220 тысяч квадратных метров складских помещений, что составляет более 30 процентов от запланированного на 2012 год строительства. Аналитики компании CBRE прогнозировали, что в этом году в столице и области построят около 500 тысяч "квадратов" складов.

До­чер­няя струк­ту­ра финс­ко­го про­из­во­дите­ля ал­ко­голя Sa­imaa Be­vera­ges, Or­ga­nic Vod­ka Gro­up арен­до­вала пло­щади складс­ко­го комп­лек­са ком­па­нии «ГЕ­МА».

Складс­кой комп­лекс клас­са «В+» пло­щадью бо­лее 35 тыс. кв.м. был пост­ро­ен в 2006 го­ду. Он рас­по­ложен на Минс­ком шос­се в рай­оне Го­ли­цы­но.

Об­щая пло­щадь арен­до­ван­ных по­меще­ний сос­та­вила 5 000 кв.м. До­говор был под­пи­сан сро­ком на 5 лет. Ин­те­ресы груп­пы ком­па­ний «ГЕ­МА» в дан­ной сдел­ке предс­тав­ля­ла ком­па­ния «Склад Ме­недж­мент».

Средняя арендная ставка предложения складов в аренду в 3 квартале 2010 г. составила 205 руб, что на 7,2% ниже, чем в прошлом квартале, и на 21% ниже, чем докризисный максимум.

Наиболее высокие средние арендные ставки - на складские помещения в Железнодорожном и Центральном районах. При этом такие предложения наиболее редки – суммарная доля предложений в центре составляет всего 6% от общего числа и 1,2% от общей площади.

Наибольшее число предложений в аренду - это склады площадью от 100 до 300 кв. м. и от 500 до 1000 кв. м.

Ситуация со средними арендными ставками аналогична той, которая сложилась на рынке продажи. Наиболее высокие средние арендные ставки – на склады площадью менее 100 кв. м., за ними следуют объекты площадью от 100 до 300 кв. м.

Среди предложения складов в аренду наибольшая доля – 64% - приходится на теплые склады При этом средние арендные ставки для теплых складов на 46% выше, чем для холодных, отмечают аналитики компании Сибакадемстрой Недвижимость.

Складская недвижимость Новосибирска сегодня наименее развитый сегмент рынка. Общий объем специализированных складов в Новосибирске составляет около 450 тыс. кв. м. При этом продолжает оставаться широко распространенным использование в качестве складов площадей неработающих цехов заводов и фабрик, подвальных помещений жилых домов и административных зданий. В 2008-2009 г. были построены и введены в эксплуатацию четыре крупных складских комплекса классов A,B общей площадью порядка 160 тыс. кв. м.

Спрос на высококачественные складские площади создают в основном крупные российские и международные компании. Однако в связи с кризисом интенсивность их экспансии в Новосибирск снизилась, поэтому единовременный выход такого объема площадей в тяжелое для экономики время привел к профициту на рынке высококлассных складских помещений.

Global Logistic Projects, одна из динамично развивающихся логистических компаний на российском рынке, арендовала 12 320 кв.м. в складском комплексе МЛП Уткина Заводь (Санкт-Петербург).

26 апреля 2010 года, МЛП и Global Logistic Projects скрепили подписями 5-летний договор на аренду 10 730 кв.м. склада, 840 кв.м. мезонинов и 750 кв.м. офисов. На арендованных площадях GLP будет предоставлять своим клиентам не только комплексные решения в области логистики, но и услуги таможенного брокериджа.

В связи с расширением деятельности в Центральном и Уральском регионах и с учетом высокого спроса на качественный логистический сервис, компания Global Logistic Projects приняла решение арендовать складские площади на территории МЛП Уткина Заводь, географическое расположение которого является оптимальным для оказания и складских, и таможенных услуг. Открытие таможенного поста, склада временного хранения и склада ответственного хранения позволит GLP оказывать клиентам полный комплекс таможенно-логистических услуг под одной крышей.

В настоящее время на арендованной площади заканчиваются подготовительные работы и устанавливается спецоборудование.

По словам Мишеля Паскалиса, руководителя МЛП, факт сделки с GLP не только в очередной раз доказал преимущество индустриально-складского комплекса перед «просто складом», но и подтвердил позитивные мнения - на рынке увеличивается и объем площадей, и число знаковых сделок, и количество метров, снимаемых одним арендатором.

Справка:

МЛП (Международное Логистическое Партнерство) специализируется на девелоперской деятельности и управлении индустриально-складскими комплексами класса А. Результатом работы команды МЛП и реализации стратегии проекта явится безусловное ноу-хау, не имеющее аналогов на российском рынке коммерческой недвижимости.
Объекты МЛП:

•МЛП Ленинградский терминал (Москва)
•МПЛ Подольск (Москва)
•МЛП Уткина Заводь (Санкт-Петербург)
•МЛП Чайка (Киев)
Общая площадь – 632 000 кв.м.
Цель МЛП – создание и управление крупнейшей сетью индустриально-складских комплексов класса А в России и в Украине.

GLP (ГлобалЛогистикПроджектс) - логистический оператор, являющийся одной из динамично развивающихся компаний на рынке логистических услуг России. GLP оказывает услуги по проектированию, организации и эффективному управлению логистическими цепочками на основании потребностей клиентов с использованием современных бизнес и информационных технологий в области логистики.

Компания Raben приобрела у группы Prologis складской комплекс в Броварском районе и расположенный рядом земельный участок площадью в 13 гектаров.

Консультантом первой за долгое время инвестиционной сделки на рынке коммерческой недвижимости Киева выступила Colliers International. Площадь приобретенного складского комплекса составляет 20 тыс. кв. м.

Уровень средних арендных ставок в 4 квартале 2009 года практически не изменился по сравнению с III кварталом и находится на уровне $100-$110 за кв. м. в год.

Такое мнение высказал Александр Никишов, ведущий консультант отдела складской и индустриальной недвижимости C&W. По его оценкам, в 2010 году в Московском регионе будет введено в эксплуатацию до 200 тыс. кв.м. качественных складов.

«Уровень вакантных площадей будет снижаться, а если спрос останется на уровне III-IV кварталов 2009 года, то в конце 2010 года следует ожидать дефицита предложения и роста арендных ставок», - считает эксперт. По его словам, уровень вакантных площадей в регионах колеблется от 50% до 80%, а уровень арендных ставок значительно ниже, но роста спроса на текущие предложения не отмечается.

В Логопарке «Пышма» сданы в аренду 17 000 кв. м складских помещений класса «А» и 600 кв.м офисных. Эта сделка состоялась при участии екатеринбургского агентства недвижимости «Монте-Кристо». Новым арендатором логопарка стала компания «Гала-Центр» ─ один из крупнейших российских дистрибьюторов хозяйственных товаров, сантехники, инструментов, фурнитуры, посуды и кухонных принадлежностей, товаров для спорта и отдыха, а также др. товаров народного потребления.

Раньше склад компании находился в центре города, но был более низкого качества и меньше по площади. «Мы давно запланировали поменять наш старый склад на более современный и увеличить его площадь. Последние 4 месяца мы вели активные переговоры с владельцами складских комплексов класса «А». 23 января, на нашем старом складе произошло ЧП, это стало дополнительным стимулом для более быстрого подписания договора с новым арендодателем. Нужно сказать, что  на тот момент договор был согласован полностью, но еще не был подписан. Оценив ситуацию на рынке складской недвижимости Екатеринбурга, мы поняли, что «Логопарк «Пышма» - это одно из самых лучших предложений в регионе, и, переехав туда, наша компания получит ряд преимуществ. Итак, 26 января мы заключили договор с «Логопарком «Пышма». Сейчас у нас самый современный и безопасный склад площадью 17000 кв.м., мы уверены, что это позволит нам работать еще более эффективно. На склад каждый день поступает товар, и мы ударными темпами готовимся к возобновлению отгрузок» – прокомментировал ситуацию Михаил Сартаков – директор по логистике компании «Гала-Центр».

Логопарк «Пышма» - крупнейший современный региональный объект складской недвижимости в России, который уже зарекомендовал себя как надежный партнер производителей и дистрибьюторов различных товаров. Круглосуточная система работы, высокое качество инженерных систем оптимально подходят для организации складских распределительных центров дистрибьюторских компаний.
 «Складские помещения Логопарка «Пышма» оборудованы современными системами пожарной безопасности: спринклерной  системой пожаротушения, автоматической системой дымоудаления, датчиками дыма, огнетушителями, гидрантами, автоматической системой оповещения о пожаре,  и пр.. Кроме того, на территории Логопарка «Пышма» есть два больших пожарных водоема. Кроме всего прочего, складские здания Логопарка застрахованы, в т.ч. и от пожаров. Все это позволяет нам гарантировать новому клиенту  - компании «Гала-Центр» - пожарную безопасность  объекта и то, что он не столкнется с теми проблемами, которые у него были на предыдущем складе», - прокомментировал Сергей Верещагин – коммерческий директор компании «Евразия логистик».

Справка:

Логопарк «Пышма» ─ это крупнейший складской комплекс класса «А» на Урале. Общая площадь логопарка составляет 280 тыс. кв. м. На сегодняшний день введено в эксплуатацию 195 000 кв. м (1-я и 2-я очереди объекта).  Окончание строительства 3-й фазы объекта площадью 95 тыс. кв. м запланировано на 2010 год. Девелопером проекта выступает компания «Евразия логистик». Беспрерывную работу объекта обеспечивает профессиональная управляющая компания ─ IQ Property Management (www.iqpm.ru). Арендаторами логопарка «Пышма» являются: международные компании ─ General Motors и DHL, ведущие транспортно-логистические операторы России – STS-Logistics и RLS, региональный логистический оператор – LOGinURAL, крупнейшие федеральные сети – Спортмастер и Эльдорадо, крупные дистрибьюторы товаров народного потребления – «Магнат», «Волховец-Урал», «Домус-Тевади» и др.

Компания «Гала-Центр» - один из крупнейших в России поставщиков товаров народного потребления. Головной офис компании находится в Екатеринбурге, филиалы в Москве и Новосибирске. Эксклюзивный дистрибьютор ароматизаторов AREON (Болгария), официальный дистрибьютор компании Tramontina (Бразилия), Carmate (Япония). Собственные торговые марки Vetta (посуда, товары для кухни, хозтовары), ЕРМАК (инструмент), RAIN (сантехника), New Galaxy (автоаксессуары), СноуБУМ (ёлочные украшения). «Гала-Центр» осуществляет бесплатную доставку товара, заказы можно оформить в интернет-магазине. Компания развивает собственную розничную сеть «Магазинов постоянных распродаж».

Предложение на рынке складской недвижимости в прошлом году пополнилось на 640 000 кв. м, таким образом общий объем складских площадей класса А составил 3 235 000 кв. м.

Такие данные приводятся в обзоре Colliers International. Эксперты отмечают, что в 2010 г. будут построены около 400 000 кв. м, из них около 100 000 кв. м будут перенесены с 2009 г. Также в 2009 г. изменилась структура спроса на складские площади по профилям арендаторов. Если в 2008 г. около половины (47,2%) общего объема арендованных площадей составляли логистические операторы, то в 2009 г. их доля снизилась до 9,6%, основными же арендаторами стали операторы профиля FMCG (около 12,2%, в 2008 г. – 1,6%), торговые операторы (48,1%, в 2008 г. – 26,3%) и производственные компании (15,6%, в 2008 г. – 6,5%).

Общий объем сделок за 12 месяцев 2009 г. составил около 600 000 кв. м складских площадей. Среди наиболее крупных – аренда 67 000 кв. м компанией «Эльдорадо» в ПНК-Чехов, аренда 45 000 кв. м компанией John Deere в складском комплексе «Южные Врата», аренда 23 500 тыс. кв. м компанией «Новый импульс» («Утконос») в комплексе «Северное Домодедово», а также сделка по аренде 23 000 кв. м Х5 Retail Group в объекте «ПНК-Чехов».

Что касается ставок аренды, то на конец 2009 г. они упали до уровня $100/кв. м/год для складских площадей класса А (на начало года этот показатель составлял $125/кв. м/год) и $90/кв. м/год для складских площадей класса В (на начало года этот показатель составлял $115/кв. м/год).

Изменение ситуации на рынке складской недвижимости привело к резкому росту уровня вакантных площадей, отмечают консультанты. До начала 2009 г. этот показатель не превышал 2%, а к концу II квартала 2009 г. он составил около 19%, на конец года вакантные площади в Московской области составили около 10%.

Эксперты считают, что при условии стабильности макроэкономических показателей, арендные ставки будут незначительно снижаться в первом полугодии 2010 г., в III квартале ставки начнут расти, что будет обусловлено дополнительным всплеском со стороны спроса и сокращением доли вакантных площадей.

Next Page »